八部委罕见密集发声定调2015楼市走向

2015楼市会崩盘吗？中央各部委主要负责人近期密集发声 “托市”，被视为内部约定集体唱涨房地产，稳定经济计划的全面开启。

去年12月底至2015年1月，李克强总理，央行行长周小川、财政部长楼继伟、住建部长陈政高、国土部长姜大明、发改委副主任朱之鑫、统计局长马建堂、国开行行长郑之杰八位中央部局重要领导先后谈及中国房地产市场现状及未来走势。各部局如此密集发声较为罕见，这也掀起业内对2015年房地产市场走向的争论。

一、李克强上任来首次阐述“楼市刚需长期论” 给房企、市场吃“定心丸”

图：1月21日，中国国务院总理李克强在瑞士达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会。新华社记者饶爱民摄

北京时间1月21日晚间，2015冬季达沃斯峰会上，国务院总理李克强出席世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时，首次较为详细地阐述中国房地产市场的调整。

李克强指出，近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势，引起各方面关注。

“但是我想强调的是，中国去年城镇人口又增加了1800万人，城镇化率又提高了1.04个百分点，中国现在城镇化率在55%左右。”“中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。”李克强说。

专家解读：上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“总理送出了‘定心丸’。” 现阶段，中国住宅需求仍处于增长通道，尚未到达欧美市场的成熟平稳期，只是三、四线城市前两三年开发过猛，需要时间去库存化。当前，房地产市场并无全局性、系统性风险，而一、二线楼市，已经开始复苏。

北京大学经济研究所常务副所长苏剑表示，从长期来看，决定房价的因素主要取决于人口和劳动力，而刚需将于今年达到顶峰。预计在2022年以后，中国每年的劳动力将减少一千多万，届时无论是刚需还是改善性需求都不会旺盛。

2015年1月20日，住房和城乡建设部部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上指出，“房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。”

陈政高表示，随着保障房建设的持续推进和棚改的不断深入，棚改房源将不再局限于政府主导建设，符合接受保障的家庭可以到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。

除了购买方式，日前住建部还发布《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，并通过从租赁市场筹集公共租赁房房源。

《意见》的出台无疑向大家传递了一个信息：政府正在想办法解决存量房源。开发商可选择适合出租的商品房存量房源向社会出租或改造成公租房，这可能会成为今后消化商品房存量的一种重要渠道。

专家解读：中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮在接受采访时表示，目前我国商品房供需总量基本均衡，部分地区出现了供大于求的情况；同时，部分中低收入阶层的住房保障问题亟待解决。

财政部部长楼继伟在2014年12月度的全国财政工作会议表示：2015年继续实施积极的财政政策并适当加大力度，保持经济运行在合理区间，创新机制推进保障性安居工程建设，利用PPP模式或政府购买服务方式盘活存量房，引导社会资本参与保障房的建设和运营管理。

同时，财政部和全国人大等相关部门计划今年完成房地产税法草案并提交全国人大进行一审。

知情人士介绍，房地产税立法是财政部2015年税制改革首要工作任务，该税的推行和个人所得税综合征收改革密切相关，须加快推动。关于房地产税设计原则，前述知情人士解释，要减少建设和交易环节税，增加保有环节税，促进房价平稳。

专家解读：对房地产税推行时间表，财政部财政科学研究所原所长贾康(微博)表示，2015年房地产税应进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年正式依法全面征收。

国土资源部部长姜大明在1月15日全国国土资源工作会议上指出，2015年新增建设用地计划在去年调减30万亩基础上，将继续作适度调减。对永久基本农田要严格实行特殊保护，强化管制性保护、建设性保护、激励性保护。

姜大明指出，2015年要重点抓好12个重大土地整治工程和500个示范县建设，保质保量建成1亿亩高标准农田，确保“十二五”规划确定的任务按期完成。

不过，姜大明介绍，高消耗、高污染的项目，将要限制或严格禁止土地供应。

专家解读：北京中原地产市场研究部总监张大伟说，这是差别化土地供给政策促进新型城镇化的具体举措，即在总量控制的基础上，更好地节约集约利用土地，促进大中小城市协同发展，化解产能过剩以及促进产业升级。

1月16日，国家发改委副主任朱之鑫在国务院政策例行吹风会上表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。

尽管房地产增速和以往相比是下降的，处于调整阶段，但朱之鑫并不认同 “出现危机”的说法。他表示，目前的重点是满足从生存性需求向改善性需求和舒适性需求转变。

朱之鑫表示，房价适当波动是正常状态，并不意味着未来政府在房地产调控方面将无所作为，2015年将稳定住房消费。

专家解读：中国发展改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任李铁1月20日在香港参加亚洲金融论坛时表示，中国房地产市场存在结构性供给过剩，而且今年地方债问题将严重凸显，但判断中国房地产市场出现泡沫为时尚早。

国务院新闻办公室1月21日就2014年国民经济运行情况举行发布会。国家统计局局长马建堂会上表示，四季度以来的数据显示，随着一些行政性的限购措施的放开，金融信贷政策的相应调整，房地产出现了一些积极的变化。

马建堂指出，一是70个大中城市的住宅销售价格降幅在收窄，特别是12月份，一线城市的综合环比房价转正；二是四季度，特别是去年的12月份房地产的销售，无论是销售面积和销售金额降幅在收窄。一线城市销量的环比增长，去年就全国而论，12月份的销售金额当月是正增长的，这就可以说中国的房地产在某种程度的去行政化，今后中国房地产市场将会更加健康。

2015年1月21日至24日，冬季达沃斯论坛在瑞士小镇达沃斯举办。中国人民银行行长周小川在达沃斯论坛上表示，尽管中国一些城市的楼价下降，但央行应该保持货币政策稳定性，因为房地产市场不存在严重的全国性问题

当被问到央行将怎样稳定房地产市场时，周小川表示如果整体经济指标稳定，央行很难出台专门针对房地产市场的政策。周小川指出，中国房地产市场正在经历周期性调整，一部分可以通过宏观审慎政策来应对，而不是用货币政策来应对。

专家解读：民生证券研究院院长管清友(微博)：周小川此言“实事求是”。央行操作本来就是维持货币稳定，这也呼应了央行证实采取的加量续做中期借贷便利（MLF）的行为。

国家住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫：周行长没有说实话，一是中国经济指标处于下行状态，不稳定。二是2014年9月30日“央四条”实质上就是针对房地产市场的全国性政策。

中国国家开发银行1月22日透露，2015年将继续支持重点领域薄弱环节建设，力争发放棚改贷款4000亿元以上，铁路贷款1000亿元，重点水利建设工程项目贷款900亿元。

国开行行长郑之杰称，国开行2015年重大项目贷款要向国家重大工程建设倾斜，棚改贷款向中西部、东北地区及国有工矿、林区、垦区棚户区改造倾斜；区域贷款要向“三大支撑带”倾斜；小微贷款要向支持“三农”、扶贫开发、养老服务、创业就业倾斜。

据国开行统计，截至去年12月底已累计发放棚户区改造贷款8047亿元，贷款余额6359亿元，2014年新增发放贷款4086亿元，这一数字超过了国开行去年中制定的4000亿元目标。

专家解读：国务院发展研究中心市场经济研究所房地产室副主任刘卫民表示，国开行2015年的棚户区专项贷款发放目标尚未明确，但“对于2015年的国开行棚改专项贷款额度，无需太担心，从去年开始，国开行就陆续与一些省市政府签订了贷款框架协议。框架协议中，国开行对省市政府棚户区改造贷款的支持都包括近几年的额度安排，在贷款额度安排上应该是越来越宽的。”